[原创] 错位的拆迁概念

蚁力

  拆迁，本来是城市建设中及其平常的现象，近几年来，却成为社会关注的热点。拆方，为了达到目的，使出各种手段，甚至不惜使用暴力；被拆方，为了守住那份本就属于自己的寸土，不惜以命相搏。拆迁矛盾的背后，是乎蕴藏着某些必然。    博弈的双方都为了一个“利”字而展开攻防，错位的拆迁概念让拆迁人占居有利态势，让拆迁户劣势接招。这种不对等的格局注定了拆迁户成为肉案上的肉，任人宰割。    随着计划经济走向市场经济，人们的价值观发生了改变，从过去追求思想道德观到现在的拜金主义。好象一夜的功夫，中国的天空只有一个“利”字当头。在经济大潮中，社会走向务实化，人们的所作所为无不体现价值趣向。自然人是如此，社会团体甚至包括政府也是如此。  一，补遗忘的补偿    老百姓在国土部门获得70年的土地使用权，意味着这个已被出让的土地对于老百姓来说有两个趣向（或权益），一是土地的使用价值（可以在土地上建房居住）；二是土地的增值价值。在70年内，任何团体组织或个人都无权以任何理由、任何方式，没收、占有土地所有者的拥有权（政府征用土地除外）。如果在得不到居户许可的情况下进行拆迁，是强买强卖的行为，违反工商法和物权法。    既然经济社会中的人们讲究投资价值，那么，70年内，居户守着自己的土地，同时，可以实现土地增值，这也是一种投资趣向。土地商品化时，这个投资好比是一只长线股票，有获利预期。而拆迁房地评估只把房屋折旧纳入评估范围，却忽略剩余年限的增值价值。别说居户已守了20年、30年，就是1年的新房，拆迁也不会考虑年限补偿。二手房交易对房屋年限纳入价值计算。拆迁，实际也是二手房交易，却不将房屋年限纳入计算的内容，这对拆迁户来说有失公平。所以，现时的拆迁理念，只是承认居户对土地的使用价值，却剥夺了土地的增值价值。    当一块土地置于市场，凸现预期价值时，而这块土地属于居户，拆迁人对居户只承认土地的使用价值，无视预期价值的存在，强行从居户手中将土地夺取，然后激活、实现土地的预期价值，这就是暴利的来源之一。    长线股民，只有股市崩盘时，他手里揣的股票才成为一张废纸。当今揣着土地的人，土地“股市”没有崩盘，拆迁却让他成了无产者。在中国，是乎玩“土地股票”的人，随时会遇到崩盘。其实，这种崩盘都是“利益惹的祸”，是“强盗”红了眼，夺你没商量。    玩游戏就要遵守游戏规则，玩拆迁游戏也是如此。既然居户与国土部门有约在先，有70年的土地使用权，现在，拆迁人代替国土部门要提前收回土地使用权，这是违约行为。违约就应该支付违约金，而现行拆迁根本没有这种“规则”体现。江湖上还讲究一个“歪江湖正道理”，“庙堂”之上却没有信誉可言。    拆迁，应该注重房屋年限的补偿，这是体现公平和谐的原则，也是遏止暴利的手段。  二，错位的拆迁概念    区位价是地理区位价值加地价，重置价是上年度的房屋建筑成本。“两价”（下同）之和构成拆迁价，加上旧房的某些历史投资事实（如装修，违建等）及拆迁造成的损失等作价补偿项，组成拆迁交易价。可见，区位价的构成着重于地价，重置价的构成着重于房价。    在房屋评估中，区位价虽然考虑了市场，但它是理性的，绝不追随过热的房地市场。这样，区位价与市场之间就存在一个泡沫差距，而拆迁户又不得不面对这个泡沫差距。    重置价不考虑市场因素，只考虑旧房成本，即，它只承认历史的、离拆迁时间最近的房屋造价，而不触及最新的市场行为。    可见，区位价和重置价在客观上与市场呈现脱轨现象。在一个过热的房地市场中，这种现象必然导致拆迁矛盾的出现。近几年，房地产业过度抄作，使房价居高不下。这种格局，势必将区位价与市场之间的泡沫越拉越大。对拆迁户来说，越来越难以面对。    以武汉市汉西建材片的拆迁政策为例，其政策是货币交易，“两价”是5300元/平米，装修200~500元/平米，房屋指标补贴10%，奖金2万（在规定时间内），有残疾或特因户奖2万（不重复计算），违建按85%计算，水电、网络、媒气管道等都作价计算等等，用拆迁公司的话说，这就是拆迁补偿标准（或内容）。    装修补偿以200~500元/平米的标准计算，而2010年的装修市场达到800~1000元/平米，远远高于旧房装修标准。如，拆了60平米的房子，装修补偿1.2~3万元，而在市场上再购买一间60平米的新房，装修得花4.8~6万元。前后装修的差额，相差3.6~3万元。    房屋补贴按“两价”的10%计算，而“两价”之和远远低于市场价的42%。还是以60平米为例。以“两价”之和作为房屋指标补帖的计算标准，应该是60*5300*10%=31800（元）。如果以9000元/平米市场均价为标准计算房屋指标补帖，应该是60*9000*10%=54000（元）。显然，抛开市场价，按“两价”计算房屋指标补帖，相差22200元。    不难发现，不管是装修项也好，是房屋指标补帖也罢，都着眼于旧房，根本没有引入市场的要素。现实是，旧房被拆后，拆迁户不得不面对商品房市场。    以现行的“两价”操作，得来的拆迁款，在原地买不到商品房。旧房的其它属项得来的补偿款抵不过最新市场的要价，这就是现行拆迁的不合理性，也拆射出“两价”和现行的补偿标准与市场严重脱节的现实性。    不难看出，“两价”加旧房的其它补偿项，并非真正意义的补偿，它只是一个旧房成本的概念，不是购置商品房的标准。拆迁的原则应该是房屋还原加货币增量，只有这样才能体现房地的使用价值和土地的增量价值。然而，现行拆迁，老百姓不但没有投资价值可言，甚至倒帖，这就是老百姓抵制拆迁的原因所在。    退而次之，如果把“两价”与市场接轨，其拆迁款能在市场上买到商品房，然后旧房的其它属项按最新市场标准作价计算，这样的计算方式，对于拆迁户来说也只是一个平账。如果是原地还建，相当于房屋翻新。如果是异地还建，相当于把房子从甲地搬到乙地。通俗的说，拆迁户是“一分钱也没赚到”，只落得一个旧房换新房。    既然人们的行为都讲究价值观，那么，拆迁户凭什么“一分钱不赚”？何况，现实的“两价”与旧房其它属项的补偿根本不与市场接轨。可见，现行的拆迁理念让拆迁户到帖是无疑的。不客气的说，这叫“蚕食百姓”。  三、补偿到底在哪里？    谈到补偿，当属奖金了。奖金没有市场的概念，也没有成本的概念，应该是一种补偿的意义。不过，拆迁人把此项并不作为补偿的概念，而作为鼓励拆迁户在规定的时间段，接收拆迁政策的交易发码，并不是所有拆迁户都能得到奖金。这样一来，奖金作为补偿项就存在不确定性。    残疾、特因等，属于福利的性质。拆迁本来是一个经济交易行为，而不是社会慈善行为。既然拆迁纳入了福利的权项，就不得不令人怀疑，拆迁人是否在偷换概念，把本就属于拆迁户的价值货币，以另立明目的方式来填充或取代补偿。现实是，并不是所有居户都有残疾、特因的资质，那么没有该资质的居户就被夺去了本应该属于自己的那份补偿。    就算奖金和残疾特困全部算进来，也只有4万元，还抵不过新旧市场装修的落差。可见拆迁补偿并没有实在意义，无异于没有。    我们作一个推理。    房屋拆迁，拆迁人看中的是土地，不是土地上的房屋，也不是房屋主人。如果把拆迁行为置于市场，应该遵循等价交换的原则。这好比在市场买白菜，顾客看中要买的只是白菜，而不是卖白菜的人。那么白菜的价格，不会因为白菜主人生活好坏而出价。现在，顾客要对卖白菜的人给予额外的补偿，就不符合等价交换的原则，除非顾客低价买了白菜而感到内疚，才额外给予对方补偿。既然顾客在菜价以个给了补偿，那么，可以断定，白菜在交易中，价值被低估了。    从这个比喻中不难看出，在拆迁中，在房屋同等条件下，没拿到奖金和没有残疾特困资质的居户的房屋价格被低估了。    拆迁人不是居户的亲爹亲妈，他凭什么给予房地价值之外多余的补偿？可见，奖金也好，残疾特困也罢所得到的补偿，本来就应该是房屋价值中的成份，却被拆迁人或以慈善方式支付给了拆迁户，或拆迁人自己占有了。何许，这就是拆迁“游戏”中的一个内幕吧。  四，被扭屈的游戏规则    区位价重置价只是旧房的成本，是拆迁人提供给拆迁户的基准价，并不是补偿内容。    武汉市汉西建材片的拆迁公司用宣传车大张其鼓的宣传道：“只有严格按“拆迁手册”制定的价格进行拆迁，居民的权益才能得到保证”。好象这个“拆迁手册”是严格维护居户权益的政策。实际上，按“手册”标准拆迁得来的拆迁款，在市场连二手房都买不到，这是一个残酷的现实。    该片小岔路的一位罗姓居户说：我的房，我作主。要作卖，价格应该由我出，如同肉价是三元一斤一样，你拿1元钱能买到一斤肉吗？肉是卖肉的，不是买肉的。所以，肉价当然由卖者定。    而现实的拆迁，价格或所谓的补偿标准等全由拆迁人制定，拆迁户一开始就陷入了被动。自己的房是否出售，自己作不了主，连房价都被人左右了。这好比有一旧货收购人不请自到，自主出价强行收购旧房，房主卖也得卖，不卖也得卖。在这种势态下，房主作为弱者面对有政府背景的强者收购人，在“牛肉加棍棒”面前不得不屈服，以致让拆迁游戏规则被扭屈。    该片太平洋路的余姓居户说：我要求按市场价拆迁，拆迁公司说是天价，既然如此，我可以依据物权法，对我的房子可以不卖。    尽管余师傅依法维权是正道，但这种“不卖”的做法，在现实中是行不通的。因为，“胳膊扭不过大腿”的民间法则好象流行于世，特别在拆迁中。“90%的居户不同意，不得强拆”，“程序不合法，补偿不到位，不得强拆”，这是中央的文件精神。有讽刺意味的是，拆迁公司还打着“依法拆迁”的旗号，强行出价，把一栋栋房屋变成废墟。      如上所述，中国的拆迁，在理念上没有成熟，从客观上来说，误导了拆迁户。没有真正意义的补偿作基础，不考虑市场因素，拆迁矛盾是无法调和的。那一件件强迁血案，一些地方官员不惜自己的乌纱帽参入强拆，不得不令人深思：拆迁，真是为了城市的建设与发展吗？    城市要发展，需要拆迁，但拆迁应该建立在公平合理的基础之上，不应该违背信誉，无视人权，独断专行。特别是某些官员，实在应该注重和提高政治素质，毛泽东同志曾说过：政策和策略是党的生命。那种“不以民为先，却以利当头”，把拆迁户推向深渊的做法是不可取的。如此这般，社会又何来文明与和谐！城市又何谈建设与发展！   

kaixing

说得很有道理，顶一个。  我看拆迁办的人说“跟你算高一点，出去莫说”都是骗人的鬼话。

qipti

目前，现行的《城市房屋拆迁管理条例》以及国内各省、市的《城市房屋拆迁管理办法》从来没有把协议拆迁当作是普通的买卖协议，而是规定在保障公共利益的前提下，拆迁人可以向政府申请行政强迁，这与《物权法》中私有财产受法律保护的立法宗旨不符。“风能进，雨能进，国王不能进……”这句话的意思是说，即使最穷的人在他的寒舍中也敢于对抗国王的权威，风可以吹进这间房子，雨也可以打进这间房子，但是国王却不能随意踏进这间房子。18世纪英国首相威廉·皮特的这句名言可以用来解释《物权法》与被拆迁人息息相关的原因。

蚁力

拆迁的四个阶段                    1、发动阶段  发动阶段出示拆迁政策。包括宣传，对拆迁户进行走访摸底等等，让拆迁户接收拆迁事实。同时，通过交谈、暗中录音，侧面打听等方式，收集拆迁户的相关资料，同时，对拆迁户的家庭人员情况，社会关系，经济实力，心理要价，装修情况，违章建筑，以及对政策的了解度等基本属性作数据统计，并进行分析，以便做到对症下药，即，这个阶段争取把拆迁户的基本情况大致摸清楚。  这个阶段的特点是双方摸底。  2、相持阶段  通过发动阶段，初战告捷。随着拆迁的深入，拆迁政策的不透明性和不合理性，让一部分拆迁户出现静观等待的心理，在与拆迁公司人员交淡过程中，双方各不让步，而出现相持状态。  这个阶段会出现间接强拆的情况，拆迁公司通过破坏居住环境，间或制造暴力事件，通过各种途径向拆迁户表达暴力强拆等方式，影响拆迁户的心理承受能力。  这个阶段的特点是拆迁人员主动上门找拆迁户谈。  3、恐慌阶段  到了70%~~80%的拆迁户签字搬家走人后，剩下的拆迁户出现恐慌心理。因为，拆迁人员在平时与拆迁户的交流中，总是有意无意的流露出他们黑道混混强拆的事，以此暗示拆迁户：怕不怕黑道混混强拆？  一般来说，大多数人没有签字走人的情况下，黑道混混是不敢大量介入的。而走了70%~~80%的住户，剩下的人不多了，黑道混混有进场的可能，所以，这时的拆迁户出现心理上的恐慌。这个阶段，拆迁公司在拆迁价上，多半是不会让步的，因为拆迁人员知道，拆迁户这时是一种恐慌心理，急于想签字走人，心中存在一个“怕”字。  这个阶段的特点是拆迁户主动找拆迁公司，商谈拆迁事宜。  4、攻坚阶段  过了恐慌阶段，剩下的就只有上十户人家，这就是所谓的“钉子户”了。这时，红道出现，摆出一种司法介入，行政强拆的架式，同时黑道在侧面相配合。  这个阶段最容易出现过激事件。同时，这个阶段也是拆迁价最高的阶段。

yjj

写得好，拆迁办就是喝我们的血。

阿拉梭

看来拆迁是个大忽悠。

zhouhong

写得好，混水好模鱼。

太平洋

好帖,这样看来拆迁就是在抢啊.

蚁力

此帖被转载到人民网强国论坛（
http://bbs1.people.com.cn/postDetail.do?view=1&id=103704046&boardId=2
）。本人在此声明，“[原创]错位的拆迁概念”为本人原创，首发于武汉出租车论坛，后发于汉网杂谈。

蚁力

以下是汉网杂谈的精彩回帖：     [转帖]给我们一条活路吧！——给武汉市长的一封信  市长大人：您好！对于这几天中北路一带群众**，我在这里代表大家向您表示歉意。我们也对不起那些因为我们的**而上班迟到的广大市民。在这里我们向大家表示最诚挚的歉意。其实，这么热的天，我们也不想这样的。试问谁不想在家舒舒服服吹着空调睡个懒觉？那么，我们何以至此呢？我们作为普通的老百姓，我们最真诚的希望社会安定。因为只有社会安定了，我们的生活才能慢慢变好。一颗大树想要成活就必须要有粗壮的根，那现在我们的根保不住了，我们能不这样么？作为一个人，最根本的需求就是吃、穿、住。家对于每一个人来说不仅仅只是遮风挡雨的场所，那也是精神寄托的港湾。无论事业成功与否，无论生存的道路有多艰辛，但只要一想到家，心里就会有些许慰藉。因为家给人一种安全感，那种感觉是任何地方不能比拟的。武汉要发展，要建设，我们很支持，因为武汉是生我养我的故乡，谁不希望自己的家乡能够繁荣昌盛？武汉发展了，我们才能发展，所以大武汉的建设我们是绝对拥护的。对于武汉城市圈的规划我们也很期待，楚河汉界让人无限憧憬。可是，武汉要发展难道非要踩在我们的血泪上才行么？我们房子老了，是应该拆了，可是也不能直接把我们赶出去啊。7月初下的搬迁命令，8月22号就要我们全部搬完，您觉得这可能么？我们不是一个两个人，是几万人啊，这么短的时间，让几万人同时搬迁，试问往哪里搬，我们且不谈有钱没钱的问题，就论地方，哪里可以容下我们？再来，我们谈谈你们的方案。想要就地还建想都不要想，只提供金钱补助，4400元／平方。请问一下，如果换做是市长大人，您愿意么？就算您发扬风格，您老婆愿意么？请高高在上的您站在我们这些普通老百姓的立场上想一想，好么？当然，这样子的事情是绝对不可能发生在您身上。您知道么，因为你们的一纸通知，我一个小学老师几夜没睡好，导致心脏病发作，人家退休了，年轻的时候勤勤恳恳为国家培养栋梁，却万万没有想到，到了晚年却要沦落到如此地步，连一个安身立命的地方都没有，又何谈安享晚年？她只是一个个案，还有我不认识的呢，您想想，难道武汉想要发展就一定要把人逼上绝路么？不知您是否注意到，那些上街**的人们大多是上了年纪的人，他们不是年轻气盛，他们这个年纪的人是不愿意惹事的，但凡有一线生机他们也不会如此。他们活了这么久，见过的，感受过的要远远比我们多出许多，他们也懂得什么叫知天命，什么叫耳顺，他们比我们冷静，可是，现如今他们纷纷走上街头，为的是什么？年纪大了，或多或少都会有一些慢性疾病，如高血压、糖尿病等。顶着这么大的太阳，情绪又那么激动，难保会不出事。再说，我们每个人都有爹妈，那些上街**的老人们也都有儿女，试问哪一个做儿女的忍心看着自己年迈的父母上街**，烈日当头，出了什么事情谁能负责？可是，我们能做些什么呢？父母生我养我这么多年，到了晚年，我们这些做儿女的却保不住一个他们能够安享晚年的房子。而他们，为了能让自己的儿女将来有个遮风挡雨的地方，顶着烈日就这样走上了街头。市长大人，我们不是刁民，我们不想闹事，我们不想阻碍武汉的发展，可是，您能高抬贵手放我们一条生路么？我们要求不是很高，我们也不想借着拆迁发一笔横财，我们只希望能给我们安排住所。您拆了我们那么多房子，那么大一片地，难道就不能分出一小块来给我们安置么？我们住的都是老房子，最大的也不超过50平米，您4400／平米，算下来也就20W,这还是往大了算，其实很多都没有达到。请问一下，这20W能干什么？恐怕还顶不上有些人的一顿饭钱吧!这20W能在武汉的哪里买房子？难道要我们全部搬到郊区么？您这叫发配么？就算搬到郊区，郊区能有这么大的容量容下我们这些难民么？再说了，住在这里的大多都是以前国企的职工，以前勤勤恳恳为国家奉献着自己的青春，到了老年，国家却如此对待，您叫我们情何以堪？我们的退休工资低，我们没有说什么，因为我们大家都知道厂子的效益不好，我们可以体谅，只要不会饿死我们也就顺从了。可是现如今，连我们唯一的老本也要夺走，我们手上的土地证，房产证都是假的么？去年，汶川大地震，震碎了多少国民的心，全国人民纷纷解囊相助，只因为大家体内流淌着同样的血液。国家也是倾力相助，帮助灾民们重建家园。国家领导人亲临现场慰问灾民，是多么叫人感动，我们感动于领导人的亲切问候，我们感动于全国人民齐心协力共度难关，我们为能生在这样一个温暖的国家而感到骄傲。那是天灾，我们只能骂老天不公，夺去了那么多人的生命和家。而现如今，我们的家也保不住了，不是天灾，而是人祸。我们想不通那些爱民如子的父母官，那些全心全意为人民服务的***们，能够倾力帮助那些失去家园的人们重建家园，却要硬生生的夺走我们的家园。这到底是为了什么？你们能给那些灾民们一个温暖的家园，但又为什么要来夺走我们的安身立命之所呢？我们不想要钱，我们只想要一个房子，一个家。当年抗日战争为什么爆发，不正是因为我们共同的家遭到了侵犯么？我们群众众志成城，抗击敌人，最终取得了全面胜利。我们为什么会胜利，是因为有哪些誓死捍卫国土，捍卫家园的烈士们啊！我们的五星红旗是战士们的鲜血染成的，我们从小佩戴的红领巾就是那鲜红的五星红旗的一角，我们从小就吟唱着：社会主义好，社会主义国家人民地位高！可是，现在，我们的地位在哪里？我们就差生生跪在您的面前磕头祈求一处遮风挡雨的房子了。皮之不存，毛将焉附？我们连房子都没有了，您叫我们怎么活下去？我们都没有办法活命了，我们还能顾及什么呢？水能载舟亦能覆舟，您是我们的父母官，您一定要帮助我们啊！我想，天下没有一个父母会将自己的孩子逼上绝路，没有一个父母会忍心看到自己的孩子在外流浪，对吧？你们不愿意还建的原因是什么呢？因为这里要建高档住宅？因为我们而影响了高档住宅的风水么？楚河横穿我们这里，河中还要保证游船的通行，到底有着怎样的家底，有着怎样的社会背景才能居住在这里呢？就算有一天，我们被强制驱赶了，你们的高档住宅建好了，当你们站在高档房子里向外眺望楚河的时候，当你们坐着游船顺水而玩的时候，你们有没有想过，你们的脚下是我们父辈，甚至祖祖辈辈的血肉，那缓缓流淌着的河水是我们多少人的眼泪汇聚而成？那样，你们还能惬意的谈笑，欣赏风景么？我想，但凡有点良知的人都不会如此吧！社会要发展，城市要建设，我们不反对，但至少要给市民一条活路吧？你们规划城市的时候，你们建设武汉的时候，请问一下，你们的最终目的是什么？不正是能让老百姓过上好日子么？可是，我们连住所都没有了，又何谈美好生活？上街**，我们是实属无奈，我们看着那些上班族迟到也很抱歉，可是，我们真的没有办法了，我们想要活命，我们想要生活，我们只得如此。顶着骄阳，冒着酷暑，我们手拉着手走上了街头，为的不是动荡社会，而是请求，是乞讨，是为了能让那些觊觎我们根基的人放我们一条活路。市长大人，我含着眼泪写到这里，我真的不知道还能说些什么了。只希望您能体会一下我们的心情。这个几百个亿的工程，难道就不能给我们一处安身立命的场所么？我们那么大一片土地，只求给我们其中的一小部分，盖上房子，让我们居住，难道这点要求也不能满足么？钱在你们眼中真的就重与人命么？市长大人，希望您能怀着一个体恤民情的心救救我们吧！在此，我代表所有的人谢谢您了！  此致  敬礼  一个无奈的小市民   详情请看：http://bbs.cnhan.com/thread-16424107-3-1.html